Una nuova era per le assemblee condominiali

Molti condomìni hanno sempre avuto difficoltà a costituire assemblee che raggiungessero i quorum di legge per le varie tipologie di delibere. Difficoltà dovute talora all’alto numero di condòmini, o al basso interesse economico (spese ordinarie per autorimesse), oppure per la dispersione territoriale dei proprietari: si pensi ai villaggi di seconde case di villeggiatura, dove è praticamente possibile riunirsi solo durante le vacanze.

Le restrizioni dovute alla pandemia da Covid-19 hanno aggravato la situazione, ma una nuova norma sblocca le assemblee di condominio e le agevola anche per il dopo pandemia.

Nelle FAQ con la Presidenza del Consiglio già nel 25 aprile scorso, quando le assemblee condominiali erano esplicitamente vietate, si precisa: «a meno che non si svolgano con modalità a distanza»; poi sono state autorizzate con distanziamenti e precauzioni varie e nel DPCM 18 ottobre 2020, art. 1, lett. d, punto 5 «è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

La situazione di stallo creatasi nei condomini a causa delle restrizioni ha indotto il legislatore ad approvare una norma che autorizza le assemblee in videoconferenza. L’iter si è concluso il 3 dicembre scorso con la pubblicazione sulla G.U. n. 300/2020 della Legge 159/2020, che converte, con modificazioni, il Decreto-Legge 7 ottobre 2020, n. 125.

La norma in questione è l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che, a seguito della modifica, recita: Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condòmini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione. Il precedente testo prevedeva l’unanimità dei consensi ed era quindi inattuabile.

Il consenso richiesto non è assembleare, ma numerico e va fornito all’amministratore con comunicazione espressa e diretta. Può essere permanente o per un’assemblea specifica. Dare il consenso non equivale a rinunciare alla partecipazione fisica, ma da al condominio una funzionalità smart indispensabile.

Già si palesano le prime critiche all’innovazione: «era già possibile la partecipazione a distanza»; «la videoconferenza sacrifica i diritti dei condòmini che non sono tecnologicamente all’altezza»; «era necessario fornire altre indicazioni operative».

Solo l’ultima obiezione ha un certo fondamento, ma comunque un accorto amministratore di condominio dovrà adoperarsi affinché lo strumento della videoconferenza sia utilizzato tutte le volte nelle quali l’assemblea tradizionale o non può avere luogo oppure sacrificherebbe il diritto di partecipazione di chi è distante, malato o in quarantena. L’amministratore dovrà e non potrà: quando il legislatore mette a disposizione una possibilità, il non servirsene quando sarebbe utile, in assenza di gravi motivi, crea responsabilità. Vanno anche coinvolti i condòmini, invitandoli ad aderire alla novità. Nel caso di assemblee omesse o di assemblee dove non si è raggiunto il quorum la responsabilità per non avere sfruttato la nuova possibilità sarebbe palese se il condominio risultasse contumace in camera di conciliazione o in giudizio, se perdesse benefici quali i bonus edilizi o se non facesse lavori indispensabili. L’innovazione va comunque utilizzata per evitare la paralisi dei condomìni, a partire dall’approvazione dei bilanci. Inoltre, il consenso alla videoconferenza agevola anche l’assemblea convocata per una quanto mai opportuna delibera di integrazione del regolamento, con la prescritta maggioranza, ad esempio per dettagliare meglio l'innovazione con altre indicazioni operative.

È vero che le assemblee con condòmini in collegamenti telematici erano possibili anche prima, ma oggi l’assenso della maggioranza vale per il condominio, ossia ha effetti anche per coloro che non danno l’assenso. Certo è che la norma, istituzionalizzando la modalità della videoconferenza, da certezza al diritto e coinvolge tutti gli amministratori, anche quelli restii alle innovazioni.

È importante sottolineare che il testo della norma non dice che l’assemblea di condominio deve essere in modo esclusivo o in presenza fisica o in videoconferenza. La contemporanea vigenza dell’innovazione e delle norme tradizionali consente l’assemblea in modalità mista. Ciò significa che chi vuole andare in presenza fisica, se non vietato dalle restrizioni normative, potrà farlo alla data, all’ora e nel luogo indicato dall’amministratore, verrà ripreso da videocamera e sarà visibile da chi è connesso in remoto; chi vuole collegarsi in videoconferenza potrà scegliere questa modalità; l’accesso alla videoconferenza sarà gratuito.

È ovvio che la succinta disposizione pone a carico degli amministratori problemi organizzativi nuovi da molti punti di vista. Tutti risolvibili, eventualmente con la collaborazione delle associazioni di amministratori, che potrebbero stendere uno schema di soluzioni indirizzate ai soci per il miglior funzionamento dell’innovazione. Modesti costi potranno essere supportati dall'amministratore, per abbonamenti a fornitori del servizio. Spese irrisorie, dato che un solo abbonamento verrà utilizzato per tutti i condomini amministrati.