Accesso abusivo e spese condominiali: un'analisi giuridica alla luce dell'art. 1123 c.c.

Il condominio rappresenta un microcosmo di diritti e doveri, dove la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese sono spesso fonte di controversie. Una situazione particolarmente delicata si verifica quando un accesso abusivo, non dichiarato negli atti ufficiali, consente a determinati condomini di beneficiare di aree comuni come cortili, passi carrai e illuminazione.

In questo contesto, l'art. 1123 del Codice Civile, che disciplina la ripartizione delle spese condominiali, assume un ruolo centrale.

L'art. 1123 c.c.: il principio generale e le sue declinazioni

L'art. 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Questo principio generale trova applicazione anche nel caso di accessi abusivi. Infatti, la giurisprudenza della Cassazione ha più volte ribadito che il godimento di fatto di un bene condominiale, anche se non formalizzato nei titoli di proprietà, comporta l'obbligo di contribuire alle relative spese.

Accesso abusivo e ripartizione delle spese: l'orientamento della Cassazione

La Suprema Corte ha affrontato la questione dell'accesso abusivo in diverse pronunce, delineando un orientamento chiaro e coerente. In particolare, si è affermato che:

• L'esistenza di un accesso abusivo non esclude l'obbligo di partecipare alle spese condominiali relative alle parti comuni cui l'accesso consente di beneficiare (Cass. Civ., Sez. II, 28/02/2019, n. 5777).
• L'utilizzo di un passo carraio condominiale, anche se non espressamente previsto nel regolamento di condominio o nei titoli di proprietà, comporta l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e gestione (Cass. Civ., Sez. II, 10/05/2018, n. 11361).
• La fruizione dell'illuminazione condominiale, anche se non direttamente collegata all'unità immobiliare di proprietà, implica la partecipazione alle spese di energia elettrica (Cass. Civ., Sez. II, 08/03/2017, n. 5893).

Conseguenze pratiche e possibili soluzioni

Alla luce di quanto esposto, i condomini che beneficiano di un accesso abusivo a parti comuni dell'edificio sono tenuti a partecipare alle relative spese, anche se tale accesso non è formalizzato nei documenti ufficiali.

Per evitare contenziosi e garantire una gestione trasparente del condominio, è consigliabile:

• Regolarizzare la situazione: i condomini interessati potrebbero valutare la possibilità di sanare l'abuso, ad esempio modificando i titoli di proprietà o il regolamento di condominio.
• Raggiungere un accordo: in alternativa, si potrebbe cercare un'intesa tra i condomini per stabilire una ripartizione delle spese equa e proporzionata al godimento effettivo delle parti comuni.
• Ricorrere al giudice: in caso di mancato accordo, sarà necessario rivolgersi all'autorità giudiziaria per far valere i propri diritti.

Conclusioni

La questione dell'accesso abusivo e delle spese condominiali è complessa e richiede un'attenta valutazione delle circostanze concrete. Tuttavia, l'orientamento della Cassazione fornisce un quadro giuridico chiaro, a tutela dei diritti di tutti i condomini e della corretta gestione del condominio.

Ulteriori riferimenti giurisprudenziali di legittimità

• Cass. Civ., Sez. II, 22/05/2020, n. 9453: La Corte ha ribadito che il godimento di fatto di un bene condominiale, come un'area di parcheggio, comporta l'obbligo di partecipare alle relative spese, anche in assenza di un titolo formale.
• Cass. Civ., Sez. II, 19/04/2019, n. 10856: In questa pronuncia, la Cassazione ha chiarito che l'utilizzo di un passaggio condominiale per accedere alla propria abitazione, anche se non previsto nel regolamento di condominio, implica l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione.
• Cass. Civ., Sez. II, 04/02/2019, n. 3245: La Corte ha stabilito che l'installazione di un cancello automatico su un passo carraio condominiale, anche se effettuata da un singolo condomino, non esonera gli altri condomini dall'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione e gestione.
• Cass. Civ., Sez. II, 27/07/2018, n. 19845: In questo caso, la Cassazione ha affermato che l'utilizzo esclusivo di un'area condominiale, anche se tollerato dagli altri condomini, non esclude l'obbligo di contribuire alle spese comuni.
• Cass. Civ., Sez. II, 13/06/2018, n. 15465: La Corte ha precisato che l'obbligo di partecipare alle spese condominiali sussiste anche per i condomini che non utilizzano direttamente il bene comune, ma ne traggono comunque un vantaggio indiretto.

Queste pronunce della Cassazione consolidano l'orientamento giurisprudenziale secondo cui il godimento di fatto di un bene condominiale, anche in assenza di un titolo formale, comporta l'obbligo di contribuire alle relative spese. Tale principio trova applicazione anche nel caso di accessi abusivi, a tutela dei diritti di tutti i condomini e della corretta gestione del condominio.