Perché ogni unità immobiliare in un condominio deve avere un impianto elettrico individuale?
Normative e Sicurezza
Negli edifici condominiali, specialmente se dotati di un’autorimessa soggetta a obblighi antincendio, è fondamentale conoscere e rispettare le normative che regolano la progettazione, l’installazione e l’utilizzo degli impianti elettrici. Oltre ai riferimenti già noti del DM 37/08 e delle Norme CEI 64-8/7, esistono altre normative, disposizioni tecniche, e deliberazioni che richiedono che ogni unità immobiliare abbia il proprio contatore individuale e un impianto elettrico separato. In questo articolo approfondiremo il perché ciò sia obbligatorio, evidenziando tutti i riferimenti normativi rilevanti.
Impianti elettrici condominiali: la necessità di contatori individuali
Spesso ci si chiede se sia possibile utilizzare l’energia elettrica condominiale per scopi privati o se ogni unità debba essere dotata di un contatore individuale e di un impianto autonomo. La risposta è chiara: ogni immobile deve avere il proprio impianto e la propria fornitura individuale separata. Questa disposizione non si limita a una questione di equità nei consumi, ma si basa su precise ragioni di sicurezza, prevenzione incendi e conformità legale.
Vediamo nel dettaglio le principali normative e deliberazioni che disciplinano questo aspetto.
1. DM 1 Febbraio 1986 e DM 3 Agosto 2015 – Regole tecniche di prevenzione incendi
Le regole tecniche relative ai luoghi soggetti a rischio di incendio, tra cui le autorimesse condominiali, prevedono obblighi progettuali fondamentali per quanto riguarda gli impianti elettrici. È richiesto che:
- Gli impianti siano progettati in modo da ridurre al minimo il rischio di incendio.
- Vi sia un sezionatore generale in prossimità dell’uscita dell’autorimessa o dell’edificio, così da consentire l’interruzione dell’alimentazione in caso di emergenza.
La presenza di un contatore individuale per ogni unità immobiliare consente di gestire le sezioni in modo efficace, garantendo che l’alimentazione elettrica possa essere isolata velocemente senza lasciare tensioni indesiderate che possano alimentare un incendio.
Fonti: DM 1 Febbraio 1986, DM 3 Agosto 2015
2. Norme CEI 64-8 e UNI EN 11292: standard tecnici certificati
Le norme CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano) e UNI regolano aspetti tecnici specifici degli impianti elettrici. In particolare:
- La Norma CEI 64-8 stabilisce che gli impianti elettrici degli edifici devono essere progettati in modo tale che ogni unità immobiliare abbia una fornitura separata (contatore individuale) per evitare interferenze tra i diversi occupanti.
- La Norma UNI EN 11292, applicabile alle autorimesse, enfatizza la necessità di garantire una evacuazione sicura in caso di emergenza. La separazione degli impianti per ciascun proprietario migliora la gestione dell’alimentazione e riduce il rischio di fusioni di impianti, cortocircuiti o ritardi negli interventi.
Fonti: Norma CEI 64-8 e UNI EN 11292*
3. Deliberazioni ARERA: regolamentazione della fornitura energetica
Secondo quanto disposto dall’ARERA (Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente), per ogni punto di consegna (POD), è obbligatorio che l’energia elettrica venga utilizzata esclusivamente dall’intestatario del contratto di fornitura. È vietato l'utilizzo della corrente condominiale per scopi personali, sia per ragioni normative sia per tutelare l’equità e la sicurezza:
- Ogni utente, quindi, deve avere un contatore individuale posizionato preferibilmente in un punto di immediato accesso e connesso ad un impianto elettrico separato.
- L’uso dell’elettricità comune per esigenze private viola le disposizioni ARERA, che regolamentano la corretta contabilizzazione ed erogazione.
Fonte: Deliberazioni ARERA*
4. Il Codice Civile (art. 1117 e 1123): la gestione delle parti comuni
Il Codice Civile, negli articoli 1117 e 1123, individua chiaramente le regole generali in tema di gestione e utilizzo delle parti comuni in un condominio. Anche l’energia utilizzata nei condomini è considerata bene comune e, per regolamento, destinata unicamente ai servizi condivisi (ad esempio: illuminazione condominiale, ascensori, cancelli automatici).
La possibilità di utilizzare questa energia per fini personali costituisce un abuso e può dare luogo a controversie tra condomini.
Fonte: Codice Civile*
5. Regolamentazioni antincendio per autorimesse (DPR 151/2011 e DM 25 Gennaio 2019)
Le autorimesse soggette a specifiche normative antincendio (come previsto dal DPR 151/2011) sono classificate come luoghi ad alto rischio. Gli impianti elettrici in questi ambienti devono:
- Essere dotati di un sistema compartimentato con dispositivi di interruzione sicura dell’alimentazione.
- Poter essere sezionabili in modo rapido e globale, per garantire la sicurezza dell'edificio durante un'emergenza.
Separare gli impianti di ogni unità immobiliare facilita un intervento sicuro e mirato, evitando che alimentazioni mischiate fra privati e condominio possano creare disagi o pericoli.
Fonti: DPR 151/2011 e DM 25 Gennaio 2019*
6. DM 03/2022: obblighi per gli amministratori di condominio
Dal DM 03/2022 emerge un ulteriore obbligo per gli amministratori di condominio, che devono assicurare la pianificazione delle emergenze, anche attraverso il corretto sezionamento delle alimentazioni elettriche. Contatori individuali e un’organizzazione chiara degli impianti sono fondamentali per agevolare tali attività.
Fonte: DM 03/2022*
Perché è obbligatorio avere impianti separati?
Alla luce delle normative sopracitate, è evidente che:
- È necessario garantire ad ogni unità immobiliare il proprio contatore individuale, posizionato preferibilmente in prossimità dell’uscita dell’edificio.
- L’energia comune deve essere destinata esclusivamente ai servizi condominiali.
- L’assenza di impianti separati può costituire una violazione delle normative tecniche e legali, oltre che un pericolo per la sicurezza.
La separazione degli impianti, oltre ad agevolare la conformità normativa, riduce significativamente i rischi di sovraccarico, cortocircuiti e malfunzionamenti, soprattutto in zone come autorimesse o ambienti con materiali combustibili.
Fonti normative e tecniche
Di seguito i riferimenti principali utilizzati per questo articolo:
- DM 1 Febbraio 1986: Gazzetta Ufficiale
- DM 3 Agosto 2015: Gazzetta Ufficiale
- Norma CEI 64-8: CEI
- UNI EN 11292: UNI
- Deliberazioni ARERA: ARERA
- Codice Civile: Brocardi
- DPR 151/2011: Gazzetta Ufficiale
- DM 25 Gennaio 2019: Gazzetta Ufficiale
- DM 03/2022: Gazzetta Ufficiale
Seguire queste norme significa non solo rispettare la legge, ma anche garantire la massima sicurezza per tutti i condomini.
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