B&B in Condominio: una convivenza (im)possibile? La parola alla Cassazione

Quante volte abbiamo sentito storie di Condomìni trasformati in "succursali" di hotel, con turisti che vanno e vengono a tutte le ore, valigie rumorose e una sensazione di caos? Il tema dei Bed & Breakfast (B&B) nei Condomìni è sempre stato molto dibattuto, con opinioni contrastanti e situazioni al limite della sopportazione. Finalmente, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha messo un punto fermo su questa questione, tracciando una linea di demarcazione chiara e netta.

La goccia che ha fatto traboccare il vaso

Tutto nasce da una controversia condominiale, dove alcuni proprietari avevano adibito i loro appartamenti ad attività di B&B, senza il consenso degli altri condomini. Un'iniziativa che ha scatenato un vero e proprio putiferio, con i residenti che si sono sentiti lesi nella loro tranquillità e nel loro diritto a vivere serenamente nel proprio Condominio. Da qui, la decisione di adire le vie legali, per chiedere una pronuncia che vietasse tale utilizzo degli immobili.

La Cassazione: "Il regolamento condominiale è legge"

La Corte di Cassazione, chiamata a dirimere la questione, ha dato ragione ai condòmini "tradizionali", affermando un principio fondamentale: se il regolamento condominiale lo vieta, l'attività di B&B non può essere svolta in un appartamento condominiale. Una sentenza che, come sottolinea Altalex nel suo articolo "Disposta chiusura B&B vietato da regolamento condominiale" (https://www.altalex.com/documents/2025/02/12/disposta-chiusura-b-b-vietato-regolamento-condominiale), "chiarisce un aspetto controverso e dibattuto, fornendo certezza del diritto ai condomini e agli operatori del settore".

Le motivazioni della discordia

Ma quali sono le ragioni che hanno spinto la Cassazione a prendere questa decisione? Innanzitutto, viene richiamata la natura stessa del regolamento condominiale, che, come evidenzia Condominioweb nell'articolo "Il divieto previsto dal regolamento che vieta di destinare le unità immobiliari a B&B è legittimo" (https://www.condominioweb.com/il-divieto-previsto-dal-regolamento-che-vieta-di-destinare-le-unita-immobiliari-a.22481), "può prevedere limiti e divieti all'uso delle proprietà individuali, purché tali limiti e divieti siano giustificati dalla tutela degli interessi del condominio nel suo complesso". In altre parole, il regolamento condominiale è un po' come un "contratto" che tutti i condòmini accettano nel momento in cui acquistano un immobile, e che ha lo scopo di garantire una convivenza pacifica e rispettosa degli interessi di tutti.

In questo contesto, l'attività di B&B, con il suo via vai di ospiti, i rumori, le valigie e le potenziali problematiche connesse alla gestione degli arrivi e delle partenze, è stata considerata potenzialmente lesiva della tranquillità e della quiete condominiale, e dunque incompatibile con la destinazione residenziale degli immobili. Un po' come dire: "Ognuno a casa sua fa quello che vuole", ma senza ledere i diritti degli altri.

Una sentenza che fa storia

La sentenza della Cassazione n. 2770 del 4 febbraio 2025, pur riguardando un caso specifico, ha una portata generale e incide profondamente sulla disciplina delle attività di B&B e sulla tutela degli interessi del Condominio. Una decisione che, come evidenzia l'avvocato Gianluca Sicchiero, esperto in diritto immobiliare (https://www.gianlucasicchiero.it/servitu-di-divieto-di-alloggi-bb-nel-condominio/), "contiene una lezione magistrale di diritto immobiliare e condominiale", e che rappresenta un punto di riferimento fondamentale per il futuro.

Conclusioni: un invito alla riflessione

Questa sentenza, che fa giurisprudenza, ci ricorda l'importanza del rispetto delle regole condominiali e della tutela della tranquillità e del benessere di tutti. Un invito alla riflessione per i legislatori, gli operatori del settore e per tutti noi, chiamati a trovare un equilibrio tra le esigenze dei condòmini e quelle degli operatori turistici, in un'ottica di rispetto reciproco e di convivenza civile.